香港房屋土地不患寡而患不均? 宋恩榮 星島日報 2018-08-02

香港房屋土地不患寡而患不均?



  近年香港房屋價格飛漲,市民怨聲載道。政府的一貫政策,是希望通過增加土地和房屋供應來平抑樓價,可是在樓價不斷上漲的情況下,市民普遍對政府失去信心。不少市民認為,香港地產市場被少數地產商壟斷,政府庫房亦從高地價得益,容易出現「官商勾結」,是以供求定律失效,縱使增加土地和房屋供應,樓價仍然高踞不下,只會令地產商就賺錢更多,市民不會得益。至於「公私營合作發展新界農地」,只會加強「官商勾結」,因此不少市民認為香港的土地房屋問題,不患寡而患不均,增加土地和房屋供應不能解決問題。

  以上的看法雖然十分普遍,卻經不起推敲。在董建華推行「八萬五」的年代,香港的地產市場一樣被少數地產商壟斷,可是當年房屋供應大量增加,而需求則因為經濟不景而大幅減少,在供求定律的作用下,樓價從一九九九年到二○○三年下跌了六成以上,說明就算物業市場被少數地產商壟斷,供求定律依然發揮巨大作用。  回歸二十一年來,統計數字清楚顯示,香港的住宅樓宇供應一直嚴重不足,只有在董建華時期是例外。一九九七年董建華剛上任便致力增加土地和住宅樓宇供應,在一九九九年到二○○一年三年間達到高峰,平均每年新建住宅單位高達九萬七千個(包括七萬一千公屋及二萬六千私樓),不過在供求失衡,物業價格大幅下跌及負資產的災難下,政府縮減公屋及停止增闢土地。從二○○二年到二○○六年五年間,每年平均興建公屋單位大幅下降到一萬七千,不過每年新建的私人住宅仍然有二萬三千五百個 (主要是早年開始興建的大量私人住宅需要幾年才能建成),是以每年新建的住宅單位仍然有四萬零五百個。到了曾蔭權第二任五年間(二○○七年至二一一年),每年新建的住宅單位下降到二萬五千個(包括一萬五千五百個公共房屋單位及九千八百個私人住宅),是回歸十五年以來的新低。從董建華的「八萬五」到曾蔭權的「二萬五」,清楚說明曾蔭權在土地房屋方面何等無所作為。

決心大幅填海 扭轉困局

在二一一年,香港住宅樓價已經突破九七年的高位,可是之前特區政府停止增闢土地多年,香港幾乎無地可用。梁振英甫上任政府便「翻箱倒籠」覓地建屋,甚至被批評為「盲搶地」及插針建屋。縱使如此,梁振英五年任期內每年新建的住宅單位平均只有二萬五,比前五年的水平根本沒有增加,說明要在三、五年內增加土地及房屋供應是何等困難。增加土地及房屋供應,動輒需要十年甚至二十年。

隨着政府決策民主化及透明化,每一道程序都須要諮詢及市民參與,亦須要應付投訴甚至司法覆核,包括要提供土地給農民復耕及原區安置,是以增加土地房屋所需的時間愈拖愈長。
  不過現代填海技術進步,填海所需的時間比從前可以縮短兩三年。如果本屆政府痛下決心大幅填海,應該可以在十年時間左右根本扭轉香港的土地和房屋短缺。香港房屋土地既患寡亦患不均,大規模填海雖然可以解決「寡」的問題,不過還要推行適切的房屋政策,才能解決「不均」的問題。

宋恩榮「民主思路」召集人(研究) 香港中文大學經濟研究中心副主任

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